Vous projetez de réaliser des travaux de construction : la première étape pour démarrer les travaux consiste à obtenir une autorisation d’urbanisme auprès de l’autorité locale compétente, généralement un permis de construire. Ce document est indispensable pour pouvoir commencer les travaux et réaliser le projet dans le respect de la loi et, plus précisément, du code de l’urbanisme. Une fois le permis de construire obtenu, le bénéficiaire demeure libre de le mettre en œuvre ou non. Cela étant, cette autorisation d’urbanisme a néanmoins une durée de vie limitée pour des raisons évidentes de sécurité juridique : ne pas laisser perdurer un acte réglementaire dans l’ordonnancement juridique alors qu’il serait déconnecté des prescriptions d’urbanisme en vigueur au jour du démarrage des travaux.
Dans cet article, nous allons revenir sur la durée pendant laquelle un permis de construire est valide et les solutions concrètes à mettre en œuvre pour éviter une péremption de cette autorisation d’urbanisme.
Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme dont la validité est limitée dans le temps.
Depuis le 5 janvier 2016, le décret n°2016-6 a prolongé la validité du permis de construire de façon permanente. Désormais, le permis de construire est valable pendant 3 années consécutives au lieu de 2 ans auparavant.
Ce nouveau délai ainsi que les précisions apportées ci-après valent également pour les permis d’aménager et de démolir.
Quels évènements peuvent remettre en cause le cours de ce délai ?
Une fois validé, le pétitionnaire dispose donc de la possibilité de réaliser ses travaux dans ce délai de 3 ans, sauf si :
- le maire opère un retrait de permis compte tenu de son illégalité dans un délai de 3 mois suivant son obtention1 ;
- le juge administratif annule ledit permis de construire pour cause d’illégalité.
Le point de départ du délai de validité diffère selon les situations. Il s’agit de :
- la date de notification pour les permis de construire délivrés expressément par l’autorité compétente ;
- la date d’obtention du permis de construire tacitement obtenu.
Une exception doit être relevée s’agissant de permis de construire dont l’exécution est conditionnée par l’obtention d’une autorisation relevant d’une autre législation 2 : dans ce cas, le délai de validité commence à courir au jour où le permis peut être exécuté en vertu de cette autre législation.
Cette durée de validité de 3 ans peut être suspendue par l’introduction d’un recours pour excès de pouvoir d’un tiers contre le permis de construire et ce, jusqu’à ce qu’une décision de justice définitive intervienne.
En outre, force est de rappeler que l’exécution de travaux très minimes, réalisés uniquement dans le but d’éviter une péremption d’une autorisation d’urbanisme ne permettent pas d’échapper à l’expiration du délai de validité. Concrètement, il a pu être jugé que des travaux superficiels de nivellement ne permettent pas de suspendre le délai de validité d’un permis 3.
Quid de la validité d’un permis de construire en cas d’interruption de travaux ?
Il peut arriver que les travaux de votre construction soient interrompus pendant un certain temps, pour finalement ne reprendre que quelques mois plus tard.
Existe-t-il un délai au terme duquel l’interruption du chantier en cours met en péril la validité de mon permis de construire ?
Pendant toute la durée de validité de votre permis de construire, l’interruption des travaux n’a pas de conséquence dès lors que le délai de principe des trois années n’est pas encore arrivé à échéance. La question des effets d’une interruption de chantier sur la validité d’un permis de construire se pose en revanche une fois ce délai de trois ans passé. En effet, si vos travaux sont interrompus pendant plus d’une année, alors votre permis de construire devient caduc 4.
Le temps passe et les travaux de votre bien n’ont toujours pas commencé ?
Vous pouvez faire une demande de prorogation d’un permis de construire valide. L’autorisation peut être prolongée 2 fois pour une durée d’ 1 an.
ATTENTION : Pour faire cette demande de prolongation, vous devez adresser un courrier par lettre recommandée avec avis de réception (ou le déposer en mairie), au moins 2 mois avant la fin du délai de validité du permis en cours (ou avant la fin de votre première demande de prolongation).
La demande doit être faite par courrier en 2 exemplaires.
En l’absence de réponse de votre mairie, cela signifie que votre demande de renouvellement pour votre permis de construire, d’une année supplémentaire, est acceptée : une décision tacite intervient automatiquement.
Un refus est néanmoins possible :
- si les règles d’urbanisme en vigueur au jour de la demande de prorogation sont plus défavorables qu’au jour de la délivrance du permis de construire
- si le service instructeur a finalement connaissance de faits existants au jour de la délivrance du permis de construire et qui auraient justifié un refus de permis de construire
En dehors de ces hypothèses, l’autorité compétente doit faire droit à une telle demande.
Quelle est la durée de validité d’un permis de construire modificatif ?
Sans le permis de construire initial, le permis de construire modificatif n’a pas d’existence autonome. Si le permis initial est périmé, le permis modificatif ne peut être mis en œuvre. La durée de validité d’un permis modificatif est en effet calée sur la validité du permis de construire primitif.
À l’instar du permis de construire initial :
- les travaux doivent être réalisés avant la fin de ce délai
- le chantier ne doit pas être interrompu pendant plus d’un an, auquel cas, il sera caduc
Peut-on faire une demande de modification d’un permis de construire en cours de validité ?
Le permis de construire modificatif est l’outil idéal pour adapter son projet au fil du temps, sous réserve que les travaux ne soient pas achevés. Une fois achevé, un nouveau permis de construire doit en revanche être nécessaire (non un permis modificatif).
En outre, l’obtention d’un permis modificatif dépend également de la teneur des modifications de votre bien immobilier ! Pour que votre demande de modification aboutisse, les modifications du projet initial ne doivent pas porter une atteinte au projet telle qu’elles remettraient en cause sa nature. 5
Si l’ampleur de vos modifications est trop importante, une nouvelle demande de permis de construire s’impose, ce qui retardera par conséquent le commencement des travaux.
Concrètement, pour préparer une demande de modification d’un permis de construire en cours de validité, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 13411*10 afin de signaler les modifications à la mairie et demander un permis de construire modificatif. Les pièces du dossier de permis de construire faisant état des modifications réalisées devront également être jointes à ladite demande afin que le service instructeur puisse apprécier l’évolution du projet.
Mon permis de construire est périmé, que faire ?
Le permis de construire devient caduc automatiquement à l’expiration de ce délai de trois années, s’il n’est pas renouvelé, mais aussi en cas d’interruption de travaux de plus d’une année.
Mais alors, quelles sont les solutions possibles pour pouvoir envisager la construction de votre bien dans la légalité ?
1ère situation :
La validité de votre permis de construire vient d’expirer mais les travaux n’ont pas débuté.
2ème situation :
Votre permis de construire a expiré après plus d’un an d’inactivité sur le chantier.
Dans chacune de ces situations, vous devrez re-déposer un dossier auprès de votre mairie afin qu’elle vous délivre un nouveau permis.
Attention : la réalisation de travaux après péremption d’un permis de construire n’est pas sans conséquence.
Quels risques à construire sur la base d’un permis de construire périmé ?
Une fois qu’un permis de construire est arrivé à expiration et qu’aucune demande de prolongation de sa validité n’est intervenue dans les délais légaux, le pétitionnaire ne peut réglementairement plus construire. Juridiquement, le permis de construire n’existe plus.
Le pétitionnaire doit envisager de déposer un nouveau dossier de permis de construire : en d’autres termes, la procédure à suivre pour obtenir cette autorisation recommence depuis le début, comme si ce dossier était un nouveau projet.
Bon à savoir : la demande de prorogation réalisée dans le délai des deux derniers mois de validité d’un permis de construire ne permet certes pas d’obtenir la prolongation du permis initial mais est considérée comme une nouvelle demande de permis de construire.
Si le bénéficiaire du permis périmé entreprend néanmoins de construire malgré l’absence d’autorisation valable, il commet alors une infraction au droit de l’urbanisme et s’expose à des poursuites pénales 6. La réalisation d’une construction sans permis de construire pourra en outre poser des difficultés lors d’une éventuelle revente de votre bien – lequel ne pourra faire l’objet d’une décision de conformité.
Sur ce sujet, voir l’article : La régularisation des constructions réalisées avec ou sans autorisations d’urbanisme
Pour conclure, le permis de construire est une autorisation avec une durée limitée dans le temps, qu’il est possible de prolonger selon certaines conditions.
Une fois passé le délai de validité de votre permis, il vous faut redéposer un dossier auprès de la mairie si aucuns travaux n’ont été engagés.
N’hésitez pas à contacter le cabinet Urbanista Avocat pour obtenir davantage de renseignements ou pour bénéficier d’un accompagnement juridique sur les démarches à suivre.
Légende :
1 Art. L.424-5 du Code de l’urbanisme
2 Art. R.424-20 C.Urb
3 CE 6-6-1986 n° 51000, Syndic de copropriété SNC Val d’Isère
4 Art. R.424-17 C.Urb
5 Conseil d’État, décision n°437765 – Permis de construire
6 Art. L.480-1 et suivants du Code de l’urbanisme
