L’urbanisme est un domaine qui nous concerne tous. Que ce soit pour la construction d’une nouvelle maison, l’extension d’un bâtiment existant ou le développement d’un projet immobilier, le permis de construire est un document clé qui encadre ces projets. Mais qu’est-ce qu’un permis de construire exactement ? Quelles informations contient-il ? Comment peut-on le consulter ? Et que faire si l’on découvre une irrégularité ou une infraction ?
Cet article, rédigé par le cabinet URBANISTA AVOCAT, intervenant en droit de l’urbanisme, vise à répondre à toutes ces questions.
Que vous soyez un citoyen curieux, un professionnel de l’immobilier, un avocat en droit de l’urbanisme ou simplement une personne intéressée par les projets de construction dans votre commune, ce guide vous fournira les outils nécessaires pour comprendre et consulter efficacement un permis de construire.
Qu’est-ce qu’un permis de construire et quelles sont les informations qu’il contient ?
Un permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie. Il est nécessaire pour les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² (ou de plus de 40m2 dans les zones urbaines d’un PLU). Il est également obligatoire pour certains travaux d’extension des bâtiments existants et pour leur changement de destination (article R.421-9 et suivants du Code de l’urbanisme pour en connaître la liste exhaustive). Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire nécessitent en principe une déclaration préalable de travaux.
Le permis de construire contient des informations essentielles sur le projet, notamment :
- L’identité du demandeur : Cela peut être le propriétaire du terrain, le futur propriétaire (s’il y a un avant-contrat de vente) ou le mandataire qui représente le propriétaire ou encore un ou plusieurs co-indivisaire(s) ou une ou plusieurs personne(s) bénéficiaire(s) d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
- La description du terrain : Cela comprend l’adresse, la superficie et la situation dans la commune, la référence cadastrale de l’assiette foncière du projet.
- Le projet de construction : Cela comprend une description détaillée de la construction envisagée, par exemple : sa nature, sa destination, sa superficie, et son aspect extérieur (forme, hauteur, couleur des matériaux) décrit au regard des constructions et paysages avoisinants, eux-mêmes décrits.
- Les plans et dessins : Ils montrent à quoi ressemblera la construction projetée. Ils doivent être suffisamment détaillés pour permettre à l’administration d’évaluer si le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur.
- L’attestation de respect de la réglementation thermique : Pour les nouvelles constructions, une attestation prouvant que le bâtiment respecte les normes thermiques en vigueur est nécessaire.
L’ensemble du dossier doit répondre aux exigences de forme et de fond du Code de l’urbanisme (Article R.431-4 et suivants du Code de l’urbanisme pour l’exemple du permis de construire).
Il est important de noter que le permis de construire est un document communicable au public. Une fois l’arrêté obtenu, cela signifie que toute personne peut le consulter pour obtenir des informations sur un projet de construction. Le recours des tiers est un outil essentiel pour garantir le respect des règles d’urbanisme sur le territoire d’une commune.
Par ailleurs, le permis de construire doit être affiché sur le terrain, de manière visible et lisible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux.
Ce panneau d’affichage doit comporter certaines informations, telles que le nom du demandeur, la date de délivrance du permis de construire, la nature des travaux autorisés, la surface de plancher autorisée et la date d’affichage du permis de construire. Cela conditionne la computation du délai de recours des tiers.
Quels sont les différents types d’autorisation de construire ?
Il existe plusieurs types d’autorisation d’urbanisme, qui correspondent à différents types de projets de construction. Outre la déclaration préalable de travaux (pour les travaux de faible importance), les principales autorisations sont :
- Le permis de construire : Ce type de permis est nécessaire pour tous travaux d’une certaine ampleur tels que définis dans le Code de l’urbanisme. Par exemple : la construction d’une maison individuelle ou l’ajout d’annexes à une maison existante ou encore pour la construction d’immeubles d’habitation collectif, de bâtiments commerciaux, industriels ou agricoles, ou de bâtiments publics.
- Le permis de construire valant permis de démolir : Ce type de permis est nécessaire dès lors que la démolition d’une ou plusieurs construction(s) est nécessaire à la réalisation des travaux de construction.
- Le permis de démolir seul peut également être obtenu dès lors qu’il est requis par délibération du Conseil municipal ou rendu obligatoire compte tenu de la protection patrimoniale ou architecturale du site dans lequel les travaux sont localisés
- Le permis d’aménager : Ce type de permis est nécessaire pour les projets d’aménagement (lotissement, création d’un terrain de camping, aire de stationnement de plus de 50 unités, travaux d’affouillement excédant deux mètres pour un terrain d’une superficie d’au moins deux hectares.
- Le permis de construire valant division pour tout projet prévoyant sur un même terrain la réalisation d’au moins deux bâtiments et induisant des divisions en jouissance ou en propriété avant l’achèvement de l’ensemble.
- Le permis de construire pour les travaux à proximité d’un monument historique : Ce type de permis est nécessaire pour les travaux qui sont susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords d’un monument historique. Ces travaux nécessitent l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). L’ABF s’assure que les travaux ne portent pas atteinte au monument historique ou aux abords du monument historique. Il s’assure également du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, de la qualité des constructions et de leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant.
Pour les besoins du présent article, nous prendrons l’exemple du permis de construire.
Pourquoi est-il utile de consulter un permis de construire ?
La consultation d’un dossier de permis de construire peut s’avérer utile pour plusieurs raisons, que vous soyez un particulier, un professionnel de l’immobilier, un avocat en droit de l’urbanisme ou un simple citoyen intéressé par les projets de construction dans votre quartier.
Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles une personne peut demander à consulter le dossier de permis de construire :
- Comprendre le projet de construction : Le permis de construire donne une description détaillée du projet de construction, y compris sa taille, son emplacement, ses caractéristiques architecturales ou encore la destination de la construction projetée. Cela peut vous aider à comprendre comment le projet pourrait affecter votre propriété ou votre quartier.
- Vérifier la conformité aux règles d’urbanisme : Si vous avez des doutes sur la conformité d’un projet avec les règles d’urbanisme, la consultation du dossier de permis de construire peut vous aider à vérifier si le projet respecte bien ces règles.
- Préparer un recours : Si vous estimez que le projet de construction est non conforme aux règles d’urbanisme, que vous subissez une affectation directe de vos conditions d’occupation de votre bien du fait de ce projet, et que vous envisagez de faire un recours contre le permis de construire, la consultation du permis vous permettra de rassembler les informations nécessaires pour préparer votre recours dans un délai de deux mois.
- Évaluer l’impact sur la valeur de votre propriété : Si le projet de construction est situé à proximité de votre propriété, il pourrait affecter la valeur de celle-ci, soit positivement, soit négativement. La consultation du permis de construire peut vous aider à évaluer cet impact et les éventuels troubles anormaux de voisinage en résultant.
- Planifier vos propres projets de construction : Si vous envisagez de réaliser des travaux de construction ou de rénovation sur votre propre propriété, la consultation des permis de construire délivrés dans votre quartier peut vous donner une idée des types de projets qui sont généralement approuvés par la mairie, et vous aider à planifier votre propre projet en conséquence.
Attention néanmoins : la situation de chaque bien est singulière du fait de sa localisation, de ses caractéristiques et des règles d’urbanisme qui lui sont opposables à un instant T, le PLU pouvant évoluer.
Comment consulter un permis de construire : les différentes méthodes
La consultation d’un permis de construire peut se faire de différentes manières, en fonction de la commune où se situe le projet et des moyens mis à disposition par celle-ci. Voici les principales méthodes pour consulter un permis de construire.
En mairie
La méthode la plus traditionnelle pour consulter un permis de construire est de se rendre directement à la mairie de la commune où se situe le projet.
Le permis de construire est un document communicable au public, ce qui signifie que toute personne a le droit de le consulter dès lors que l’arrêté de permis a été délivré. Il suffit de demander à consulter le permis de construire à l’accueil de la mairie. Il est recommandé de prendre rendez-vous à l’avance pour s’assurer que le document sera disponible.
En ligne
La consultation d’un permis de construire en ligne est de plus en plus courante. Cette méthode est particulièrement pratique car elle permet de consulter le permis de construire à tout moment et depuis n’importe où.
Il suffit de se rendre sur le site de la mairie et de chercher la section dédiée aux permis de construire.
Demande par courrier
Si vous ne pouvez pas vous rendre en mairie et que le permis de construire n’est pas disponible en ligne, vous pouvez faire une demande de consultation par courrier.
Il vous suffit d’envoyer une lettre à la mairie en précisant le permis de construire que vous souhaitez consulter. La mairie vous enverra alors une copie du permis de construire par courrier.
Demande par email
Certaines mairies acceptent les demandes de consultation par email. Il vous suffit d’envoyer un email à la mairie en précisant le permis de construire que vous souhaitez consulter.
La mairie vous enverra alors une copie du permis de construire par email.
Un permis de construire est-il totalement consultable par un tiers ?
Oui, l’ensemble du dossier de permis de construire est consultable par le public. Cela signifie que tout tiers a le droit d’en demander communication, qu’il soit directement concerné par le projet de construction ou non. Cette règle est établie par le Code des relations entre le public et l’administration, qui garantit le droit d’accès aux documents administratifs.
Cependant, certaines informations personnelles du demandeur peuvent être masquées pour respecter les règles de confidentialité.
Focus CADA
L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour solliciter la communication d’un dossier de permis de construire permet de faire courir le délai d’un mois dans lequel le maire doit vous répondre et ce, avec une preuve certaine de la réception dudit courrier.
A défaut de réponse à l’expiration de ce délai d’un mois, vous disposez d’un délai de deux mois pour saisir la Commission d’accès aux documents administratifs (https://www.cada.fr/formulaire-de-saisine).
La CADA rendra alors un avis (a priori favorable) sur cette demande de communication et le maire devra délivrer les documents sollicités relatifs au permis de construire dans le mois suivant la notification de l’avis de la CADA.
En cas d’absence de communication malgré la mise en oeuvre de cette procédure, il conviendra de saisir le Tribunal administratif territorialement compétent de cette décision de refus de communication, malgré un avis favorable de la CADA (https://www.conseil-etat.fr/qui-sommes-nous/tribunaux-et-cours/la-carte-des-juridictions-administratives).
La consultation d’un permis de construire est-elle gratuite ou payante ?
La consultation d’un permis de construire est généralement gratuite. Cependant, si vous demandez une copie de celui-ci, la mairie peut vous demander de payer les frais de copie et d’envoi.
Quels sont les documents à consulter dans le dossier ?
Un permis de construire est constitué de plusieurs documents administratifs qui donnent une image complète du projet de construction. Voici les principaux documents que vous devriez consulter dans le dossier d’un permis de construire :
Le formulaire de demande : Ce document contient les informations de base sur le demandeur et le projet de construction. Il comprend notamment l’identité du demandeur, la description du terrain, la nature du projet et la destination de la construction (liste exhaustive à l’article R.431-5 du Code de l’urbanisme) et un bordereau des pièces à joindre selon la nature du projet..
Le projet architecturale comprenant :
- Des plans du projet : Les plans donnent une représentation visuelle du projet de construction. Ils comprennent généralement un plan de situation, un plan de masse, des plans des façades et des coupes, et un plan des aménagements extérieurs. Ces plans vous permettront de comprendre à quoi ressemblera la construction une fois terminée.
- Une notice descriptive : Ce document donne une description détaillée du projet de construction. Il comprend des informations sur les matériaux utilisés, les couleurs, les dimensions, et d’autres détails techniques. La notice descriptive peut vous aider à comprendre comment le projet s’intégrera dans son environnement.
de nombreuses autres pièces selon les caractéristiques et la situation du projet (ex : RE2020, plan de division, accord du gestionnaire de voirie pour la réalisation de balcon en surplomb du domaine public etc.)
L’arrêté du Maire et les avis des services techniques : Ce document est la réponse de la mairie à la demande de permis de construire ou les avis émis par les services compétents. Il indique si le permis a été accordé ou refusé, et donne les raisons de cette décision. Si le permis a été accordé, la décision peut inclure des conditions ou des restrictions.
En consultant ces documents, vous pourrez vous assurer que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune (Article R.421-6 du Code de l’urbanisme). Si vous avez des doutes ou des questions, n’hésitez pas à demander des explications aux services de la mairie.
Que faire si l’on constate une erreur ou une infraction dans le permis de construire ?
Si vous constatez une non conformité du projet aux règles d’urbanisme ou une infraction relative à une non conformité de la construction réalisée par rapport au dossier de permis de construire, il existe plusieurs recours possibles. Voici les principales étapes à suivre :
Vérifiez la réalité de la non conformité ou l’infraction
Avant de prendre toute mesure, assurez-vous que l’erreur ou l’infraction est réelle. Consultez soit les règles d’urbanisme locales et comparez-les avec les informations contenues dans le permis de construire, soit confrontez la construction réalisée aux plans et à la notice descriptive contenues dans le dossier de permis de construire. Si nécessaire, demandez l’avis d’un professionnel du droit de l’urbanisme.
Contactez la mairie
Si vous êtes sûr qu’il y a une erreur ou une infraction, la première étape est généralement de contacter la mairie. Expliquez votre préoccupation et demandez des éclaircissements. Dans certains cas, l’erreur peut être corrigée ou l’infraction résolue à ce stade.
Déposez un recours gracieux contre un permis de construire
Le délai de recours des tiers étant très court, il convient d’agir vite : vous pouvez déposer un recours gracieux. Il s’agit d’une demande formelle adressée au maire pour qu’il retire le permis de construire non conforme aux règles d’urbanisme. Le recours gracieux doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.
Déposez un recours contentieux
Si le recours gracieux est rejeté ou reste sans réponse pendant plus de deux mois, vous pouvez déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif. Il s’agit d’une action en justice visant à faire annuler la décision de la mairie. Le recours contentieux doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision sur le recours gracieux ou de l’intervention d’une décision implicite de rejet du recours gracieux.
Engagez une action en justice pour infraction aux règles d’urbanisme
Si la construction a déjà commencé et que vous constatez une infraction aux règles d’urbanisme, vous pouvez engager une action en justice précédée d’une démarche préalable devant le maire. Cette action peut conduire à l’arrêt des travaux, à la démolition de la construction ou à une amende.
Il est important de noter que ces démarches, qu’il s’agisse d’un recours gracieux ou de saisir un Tribunal, peuvent être complexes et nécessitent souvent l’aide d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Alors, si vous constatez une erreur ou une infraction dans un permis de construire, il est donc recommandé de consulter un professionnel.
En conclusion, la consultation d’un permis de construire est une démarche essentielle pour comprendre les projets de construction dans votre commune et vérifier leur conformité avec les règles d’urbanisme locales. Que vous soyez un particulier, un professionnel de l’immobilier, un avocat en droit de l’urbanisme ou un simple citoyen intéressé par les projets de construction dans votre quartier, cette démarche vous permettra de protéger vos intérêts et de participer activement à la vie de votre commune.
Cependant, la consultation d’un permis de construire peut être complexe et nécessite souvent une certaine expertise en matière d’urbanisme. Si vous avez des doutes ou des questions, n’hésitez pas à me contacter, je pourrai vous conseiller et vous accompagner dans cette démarche.
